受访分析师认为，发展商至今未面对定价压力，即便土地成本降低，他们预料不会降低私宅售价。

去年9月开盘的曲水伦庭（Lentor Modern），单位地价相当于1204元，开盘中位数尺价为2108元。若以此为参考，这似乎意味着伦多花园项目的平均价可能低于尺价2000元。

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政府6月将开始采用统一的建筑楼面面积测量方式和定义，包括将冷气机窗台（aircon ledge）等分层面积（void area）计入建筑的总楼面面积（GFA）。冷气机窗台一般占私宅可售面积的4％至5％，由于过去不计入总楼面面积中，发展商无形中“赚到免费空间”。采用新制度后，发展商可售面积相应少了4％至5％。

分析师：私宅售价未必下调

世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚接受《联合早报》访问时说，房价虽保持坚挺，但已初步显露势头放缓迹象。像去年一些新项目如AMO Residences、曲水伦庭、丽福苑（LIV＠MB）和鑫丽嘉园（Piccadilly Grand），一开盘就售出逾七成单位。相比之下，今年新项目开盘首个周末只卖出约38％至60％。

发展商谨慎标地的心态，与火热楼市形成对比，是否暗示下来私宅价格将趋软？

然而，尽管私宅热销，近来几幅政府售地的招标结果却不如预期。例如去年11月，武吉知马连路（Bukit Timah Link）和山景坡（Hillview Rise）的地段，分别吸引五方和四方竞标，跟分析师早前预测两地段各吸引六至10方竞标相比，标地反应明显不如预期。

她说：“总的来说，在房贷利率升到4％以上、去年9月政府进一步收紧借贷额度，以及去年底出现的裁员风等因素影响下，新私宅销售明显放缓……据说看房者和私宅需求也显著减少。”

她说：“发展商现在面对建筑成本和借贷成本增加，加上采用统一的建筑面积测量方式和定义后，他们的项目可售面积减少了，所以我们不预期私宅售价会调低。“

根据市区重建局发布的最新数据，新私宅销量连续三个月攀升，3月环比上涨13.6%，几个新项目如万景轩（The Botany at Dairy Farm）和莉丰嘉园（Tembusu Grand）一开盘就卖出五成左右。

尽管如此，博纳产业（Propnex）研究与内容主管黄秀莹则不认为土地竞标价走软会造成下来私宅售价下调。

土地竞标价往往与私宅售价有着密切关系。过去一年多来，私宅价格飙涨，主要原因之一就是之前发展商积极参与政府售地招标活动，导致土地竞标价攀升。因此，发展商标地情况总是被视为楼市风向标，可从中窥探楼市走向和下来私宅售价。

多地段招标同天截止 或导致竞标价趋谨慎

合登集团（Huttons）高级研究主管李思德也不认为土地竞标价或私宅售价有下行趋势。

他还说，最近伦多花园竞标价较低，反映出发展商态度更谨慎，以及该地段可销售面积减少，并不是直接预期私宅价格会下跌。

本月初的伦多花园（Lentor Gardens）地段招标结果反应更是冷淡，只收到一方投标，而且标价相当于容积率每平方英尺985元，是伦多区至今最低的竞标价。

但他也说：“在经济充满不确定因素情况下，私宅价格整体仍处于上扬势头。发展商也没面临定价压力，尽管他们注意到如果房价继续有起没落，买家的负担能力会受影响。”

在这些地段中，蓝振文和宋明蔚都看好种植园弄的执行共管公寓（EC）地段的竞标反应。蓝振文说，新EC供应不多，向来受组屋提升者和首次购房者欢迎，预料这幅地段会吸引不少发展商竞标。

以伦多花园地段为例，她认为这个地段的单位地价虽为985元，发展的项目平均售价预计仍为尺价2100元左右。

不过，宋明蔚提醒说，当数幅地段同一天招标截止时，发展商一般会难以“集中火力”，可能造成参与竞标方较少，竞标价也趋向谨慎。

分析师：新私宅销售明显放缓

政府下来有多幅地段同一天招标截止，包括6月27日截止的淡滨尼11道、滨海花园巷（Marina Gardens Lane），以及登加种植园弄（Plantation Close）等地段，还有7月18日截止的惹兰登布树（Jalan Tembusu）和淡滨尼62街等地段。

新私宅销量连续三个月攀升

本地私宅市场依旧火热，多个项目高价热销，但发展商标地反而更谨慎。近期几幅政府售地反应不如市场预期，土地竞标价也似有下跌。

戴玉祥产业（Edmund Tie）研究和咨询部高级总监蓝振文认为，宏观经济和地缘政治的不确定阴霾，加上借贷成本增加和房贷限制收紧，抑制了买家的私宅需求。

他说：“只要地段具有吸引力，发展商就肯定会参与竞标。随着建筑成本上升趋势和利率居高不下，私宅价格只会继续走高。”