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6月20日，央行发布最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，五年期LPR 由此前的4.3%下调至4.2%。以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降10个基点，月供减少58.54元，累积30年月供减少2.1万元。此前，全国统一首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%，此次5年期LPR下调10BP后，统一房贷利率下限有望突破4%关口。点评如下：1、6月15日央行超额续作MLF利率，并将该利率下调10个基点，LPR跟随下调在情理之中，这也是2022年8月以来LPR再次下调。10个基点的降息幅度相对较大，目的非常明确，刺激实体经济需求，稳定增长动力。2、5月份经济数据显示，大部分经济活动同比增速放缓，高频数据显示6月至今增长动能未有明显改善，经济增长内生动力明显不足。经济增长动能之弱，超出各方预期，“稳增长”政策必须加码，降息可谓水到渠成。3、考虑到，近期各期限国债利率、银行间拆借利率下调20-40个基点，国有大银行、股份制银行启动新一轮存款利率下调，定期存款下降10-15个基点，相比去年4月份下降60-70个基点。可以判断，新一轮“降息周期”到来，后续还会下降。4、对房地产而言，降息最大的效应就是降低月供成本。从去年以来5年期LPR下降的效应来看，降息对带动商品房销售有一定作用。但是，由于居民对收入和就业的预期偏谨慎，预防性储蓄需求增加，而新市民为主体的刚需、新中产为主体的改善型需求，在按揭首付和月供上的压力比较大，降息对促进商品房市场企稳的弹性下降，每月月供节约几十元，上百元解决不了支付首付和可持续支付月供的压力。5、鉴于当前购买力不足、信心不足的现状，建议推进需求端“降成本”，配合降息并让需求端切实看到购买力的相对提升。比如，合理下调存量房贷利率，合理下调二手住房交易的税率、按揭利率，降低经纪服务费率，全面推进二手住房“带押过户”，推进存量商业贷款转公积金贷款、提高“组合贷”审批效率等等。这些降成本措施叠加一起，全面降低交易成本、疏通交易堵塞。6、还要在供给侧做改革，比如加强存量在建在售房源巡查，对于存在水电管气路网等市政设施短板不足，存在教育医疗社区菜市场农贸市场等公共服务不足的，全面推进补短板行动，降低住房消费成本，让供给匹配需求，让需求牵引供给，从而达到供需在高位稳定和平衡的局面。

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