预算紧缩买家须审慎购房

房贷经纪公司Mortgage Master运营主管卢晨光说，利率下限调高主要是因为过去半年利率显著上扬，像三个月SORA从1.85％涨至3.58％，加上息差后，一些房贷配套利率已达4.6％。

在3月，发展商共售出492个新私宅单位，比2月多了13.6％，比去年同期则少了24.8％。

(资料图)

根据博纳产业（Propnex）计算，假设25年的贷款期，平均月入1万元的买家，按4％利率下限计算，最高房贷额度为104万元。按4.7％利率计算的话，最高房贷额度仅为97万元，减少7万2391元或7％。

财务规划公司星融（SingCapital）执行总裁谢诏全说，近来房贷利率略微下滑，徘徊在3.55％至3.8％的水平，但银行基于审慎态度，通常会设定较高的利率下限。

但据《联合早报》向业内人士了解，过去六个多月来利率飙涨，不少银行和金融机构已各自把利率下限调高到4.2％至4.8％。其中丰隆金融（Hong Leong Finance）为4.2％，兴业银行（RHB）为4.8％。

他说：“下限利率调高，必然对住宅买家的购买力产生影响。因为他们可从银行取得的最高房贷款额度将减低。”　

大华银行和华侨银行受询时说，银行是根据金管局设定的4％利率下限，谨慎地评估借款人的贷款额度。

博纳产业研究与内容主管黄秀莹说：“由于贷款额度减少，私宅买家——尤其预算较紧的买家，可能在单位面积和地点的选择方面须要更谨慎。一些人或许得考虑市区外的较小单位。”

也有银行将利率下限与新元隔夜利率（SORA）挂钩，比如花旗银行（Citibank）和中国银行的中期利率下限是4％或三个月SORA+1.1％的较高者。上星期五（4月21日）的三个月SORA报3.5802％，意味着这两家银行的利率下限为4.6802％。

所谓中期利率下限（medium-term interest rate floor），是银行房贷部门在评估申请人最高房贷额度时所使用的计算利率，一般也被视为银行的房贷压力测试利率（stress test rate）。利率下限越高，申请者可借的房贷额度就越低。

在相同情况下，月入2万元的买家的最高房贷额度是194万元，比之前减少14万4781元。

发言人说：“这跟金管局去年9月实施的促进审慎借贷措施是一致的。”

他建议：“期待利率和房价下跌的购房者或许应考虑这一点，并调整他们的购房计划……一些精打细算的买家可能得将购房计划延后。”

他说：“银行在贷款评估方面是很谨慎的。他们采用的计算利率越高，借款人可借到的贷款额度就越低。在利率上扬和经济前景不确定的背景下，这是谨慎的做法。”

星展银行发言人回复《联合早报》询问时说，银行于3月底把用于计算住宅房贷的TDSR和MSR的利率调整至4.65％，至于非住宅房贷的利率为6.15％。

全球主要央行的加息步伐料将放缓，本地房屋贷款利率近期也有下跌的迹象，不过多家银行过去半年来已将评估最高房贷额度的中期利率下限从4％调高至多达4.8％。

Propertyguru金融科技部副总裁黄保罗也认为，新私宅的供应仍紧缺，买家需求相对强劲，在供不应求下，私宅价格预料维持坚挺。此外，全球央行加息步伐下来或将放缓，但利率短期内不会回到疫情前的水平。

值得注意的是，中期利率下限并非银行实际的房贷配套利率，它一般高于配套利率，是银行评估风险的方式之一。以星展银行为例，根据银行网站，它的固定利率配套首年利率为4％，显著低于4.65％的中期利率下限。

但她不认为私宅价格会因而下跌，因为发展商已支付了高额土地成本，建筑成本也增加，所以不太可能降价售房。至于转售市场，卖家更换房屋的成本很高，也应该不会大幅降低要价。

利率短期内不会回到疫情前水平

利率下限并非实际房贷配套利率

受访市场人士指出，中期利率调高将影响购房者的最高房贷额度，造成他们的购买能力下降，一些人或许因此得延后或重新考虑购房计划。但他们也认为，私宅市场依然供不应求，私宅价格短期内应该不会下跌。

在去年9月宣布最新一轮房地产降温措施时，针对金融机构发放的住宅房贷，新加坡金融管理局将计算买家总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）和每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio，简称MSR）的中期利率下限，从3.5％调高到4％。