此外，新加坡信托在欧洲市场采取多元化策略，也有助于抵消负面影响。CEREIT的办公楼和工业物流资产组合遍布欧洲（主要是西欧）和英国的10个国家或地区。IREIT全球的资产分布于德国、西班牙和法国三个市场，资产组合由办公楼和体育零售组成。

新加坡兴业银行股票研究副总裁维杰纳达兰加（Vijay Natarajan）去年底分析房地产估值时留意到，本地信托持有的欧洲商业资产估值回调了2％至7％。

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质量较差、位于中心城市的办公楼资产则不受看好。杨慧诗说：“办公楼市场的基本面一直在恶化。宏观经济环境放缓，以及办公模式出现结构性变化，促使黄金地段办公楼租户缩小办公空间，空置率上升。”

欧洲央行频频加息，导致借贷成本增加、商业房地产估值下跌。分析师预期，在欧洲市场营运的新加坡房地产信托将面对杠杆率上升的风险，但它们多数拥有高质量的资产、业务多元化，受到的冲击料不显著。

FSMOne.com研究及投资组合管理部助理经理杨慧诗指出，利率上升还没有完全反映在欧洲商业房地产的估值。当地房地产估值下跌，在欧洲市场持有显著资产的新加坡房地产投资信托（S-REITs）的总杠杆率可能会上升。

IG市场策略师叶俊荣接受《联合早报》访问时说：“欧元区持续面对核心通货膨胀压力，意味着欧洲央行或须继续上调利率，采取更限制性的政策。”这可能会导致企业的债务融资成本上升，以及房地产估值下跌。

尽管如此，杨慧诗指出，该信托的资产组合还包括较具韧性的物流房地产，因此或有助于抵消办公室和商业园区资产组合的疲弱表现。

他举例说，克伦威尔欧洲房地产投资信托（Cromwell European REIT，简称CEREIT）和IREIT全球（IREIT Global）持有的甲级办公楼资产位置优越，并获得高评级认证。CEREIT有33个资产都取得欧洲的BREEAM绿色建筑证书，IREIT全球有23个资产获得这个证书。

杨慧诗认为，电子商务渗透率提高、数码化，以及供应链多元化带来的长期增长趋势应该会维持市场需求，并为拥有物流和数据中心资产的信托提供一定的韧性，如凯德腾飞房产信托（CapitaLand Ascendas REIT）。

在欧洲（包括英国）市场营运的本地信托当中，Elite商用投资信托（Elite Commercial REIT）的杠杆率最高，达到45.8％，与监管要求的50％顶限仅差近四个百分点。

分析师：杠杆率高的信托或难以履行偿债责任

考虑到能源危机的结构性挑战，以及货币政策收紧对经济造成的冲击，杨慧诗认为欧洲宏观环境的中短期前景依旧疲软。商业租赁活动放缓的情况可能会造成租金价格和出租率承压，并影响每单位派息（DPU）。

维杰纳达兰加说，商业房地产市场出现“择优而栖”（flight to quality）的趋势，并提振了市场对优质商业资产的需求。“本地信托持有的商业房地产大部分质量都不错，因此商业领域低迷对信托造成的影响相对小。”

他指出，这些信托的资产回报率（cap rates）可能会进一步扩张，资产估值料继续下跌，但平均跌幅应该不会超过5％。

采取多元化策略 抵消负面影响

美国联邦储备局在本地时间星期四（5月4日）凌晨如市场预期加息25个基点，欧洲央行过后于同天宣布加息25个基点。

“以星狮物流商产信托（Fraser Logistics & Commercial Trust）为例，它的英国办公楼和商业园区的出租率低，介于66％到83％，这可能意味着资产表现比较疲弱或质量较差。”

“金融环境收紧，加上租赁活动放缓，这意味着杠杆率高的信托可能会更难以履行偿债责任，或再融资（roll over）现有债务。”