若以交易量来看,去年共有765宗楼花转售交易,是自2013年以来的最高水平。2013年共有1100宗楼花转售交易。


【资料图】

楼花转售量是衡量房地产投机活动的指标之一。2007年至2009年期间,市场出现大量楼花转售交易,占总交易量的比率介于11.5%至13.4%。

分析师也认为,新一轮降温措施主要针对外国买家,应该不会对楼花转售市场带来显著影响。

受访分析师认为,房价高涨和私宅供不应求也可能诱发一些买家趁机套利,但相比2007年至2009年期间楼花转售交易活跃情况,近年来楼花转售市场算是不温不火,并没有出现投机行为。2007年至2009年期间,楼花转售占总交易量的比率攀高至双位数。

合登集团(Huttons)高级研究主管李思德指出,2018年至2021年间,楼花转售占总交易量的比率一直处于低水平,介于1%至2%,但在2022年有所上升。导致楼花交易量增加的因素,包括有些买家在疫情之后要找有更大空间的房子,以及一些屋主趁房价升值之际套现。不过,他认为,卖方印花税迫使人们持守至少三年,市场不太可能出现更多投机活动。 

楼花增加只是暂时现象 过一阵子可能就会放缓

根据博纳产业(Propnex)整理的数据,楼花转售占总私宅销售量的比率,从2020年的0.9%增至2021年的1.7%,2022年进一步升至3.5%。去年的比率是自2015年以来的最高水平。2015年的比率为3.7%。

依斯迈说:“一些人可能觉得疫情导致工程延误太久,而他们迫切需要房子住,因此转向楼花转售市场卖房,另寻可以更快搬进去住的房子。也有另一个可能,是利率上升促使卖家担心无法应付高利息,尤其是现在经济环境不稳定,导致他们卖掉未建成的单位,但相信属于这类情况的屋主应该占少数。”

冠病疫情导致建筑工程延误,以及房贷利率居高不下等因素,可能促使一些屋主在私宅项目竣工前就把单位卖掉,这类楼花转售(sub-sale)占总交易量的比率有增加趋势,去年更是升至2015年以来的最高水平。

楼花转售量是衡量投机活动指标

博纳产业总裁依斯迈(Ismail Gafoor)接受《联合早报》访问时指出,这次大部分屋主转售的楼花,都是在2017年和2018年买下的新项目,这意味着他们已在过去两年达到最低三年的持有期,转售时不必支付卖方印花税(Seller Stamp Duty,简称SSD)。

博纳产业根据2021年至今的楼花转售交易进行分析,那些持守房子三年至四年后才卖房的屋主,平均利润介于17万元至26万元。

PropertyGuru数据科技房地产智能部主管李乃佳博士认为,楼花转售交易近期增加,不太可能是受投机活动所推动,因为卖家须缴付的卖方印花税很高。一些人或许是因为利率上扬,而决定在项目建成之前脱手。

至于接下来的走势,他指出,卖方印花税对投机者可起到遏制作用,楼花转售交易量增加应该只是暂时现象,再过一阵子可能会放缓。

今年第一季共有180宗楼花转售交易,占总交易量的比率保持坚挺,为4.5%。

为了遏制炒房行为,政府在2010年2月首次推出卖方印花税。目前,如果在一年以内卖出房子,必须缴付12%的卖方印花税;超过一年但在两年以内卖房须缴付8%;超过两年但在三年以内卖房须缴付4%。若持守超过三年,就无须付卖方印花税。持守时间是从屋主签署正式买卖协议的时间算起。

2020年至今年4月初,共有1472个单位、位于后港的Riverfront Residences的楼花转售市场最火热,有146个单位在项目建成之前就转卖。拥有1399个单位、位于友诺士的东景苑(Parc Esta)是楼花转售市场中第二活跃的项目,过去三年多里有107宗交易。

政府在4月26日深夜出台新一轮房地产降温措施,下猛药抑制外国买家对本地住房的需求。李思德指出,楼花单位买家以本地人为主,去年只有2%交易来自外国买家。因此,这一轮主要针对外国买家的降温措施,不会对楼花转售市场带来显著影响。

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