办公楼租赁市场2020年第四季陷入谷底，去年第二季回到高峰，但仍比2019年疫情前水平低75%。去年第四季的租赁活动，环比再退低10%，尤其是大面积的租约。

市场供应下降 竞争情况缓和

在众多本地房地产投资信托（S-REITs）当中，星展集团研究最看好吉宝太恒美国房地产信托（Keppel Pacific Oak US REIT），因为它的运营比同业展现出更强的韧性。其次是Prime美国房地产投资信托（Prime US Reit）和宏利房地产投资信托（Manulife US REIT）。　

报告说，面对就业市场结构性的改变，更多美国企业采取混合办公模式，加上周期性因素的双面打击，导致这个领域气氛低迷。

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星展集团研究公布的最新报告指出，虽然美国的办公楼市场存在不确定因素，但市场已经为这个领域面对的逆风重新定价。

另外，这轮加息周期即将结束。虽然美国办公楼市场需要一些时间才能稳定下来，但从中期前景来看，这些举措仍具建设作用。　

三只在本地挂牌的美国办公楼房地产投资信托（REIT）近期股价疲弱，不过分析师认为，市场仍然有亮点，建议购入本地上市的美国房地产信托股。

与亚洲多数城市相比，美国雇员回办公室上班的速度相对缓慢，导致办公空间使用者重新评估对空间的需求。租户倾向选择较新的办公楼，以更高端的设施吸引雇员回办公室。与此同时，租户也选择较短的租约，更加看重办公空间设计的灵活性。

新加坡兴业银行股票研究副总裁维杰纳达兰加（Vijay Natarajan）认为，未来资产可能收购宏利房地产投资信托的管理公司和信托股权，会成为股价的积极推动力，这项交易可解决信托面临的主要挑战，如负债率和未来增长。　

另一方面，分租空间则不断攀升，去年第四季更是到达巅峰，不过一些地区的甲级办公楼如休斯顿，分租折扣达50%。

此外，联邦储备局去年迅猛加息，使到本来就脆弱的美国办公楼市场更不堪重负。这导致企业更加谨慎，暂缓扩充计划，因而影响到办公楼的需求。

报告说，即便美国办公楼市场前景暗淡，但仍有几处亮点。由于供应下降，竞争情况也有所缓和。更多业主重新为资产定位，更改成其它用途，减少供应。

不过，宏利房地产投资信托资产估值下降，导致资产负债率飙升。报告指宏利房地产投资信托近期可能受到与未来资产（Mirae Asset Global Investments）的拟议交易影响，但不能确定这个消息跟股价下跌是否有直接的关系；一般商讨过程也需要时间。