有读者反馈,乌节路索美塞的乌节中心坊(Midpoint Orchard)五层楼高的商场自动扶梯,已经因故障而停用至少半年,给访客造成很多不便。更糟糕的是,最近商场的一些冷气机开始出现严重漏水的情况,导致访客整体购物体验不尽理想。


【资料图】

买家需求不减,照理来说发展商应该是继续购地建楼,满足市场购屋者需求,但如今却出现反常现象,发展商购地兴致缺缺,胃口不佳,这样的矛盾现象让人摸不着头脑。或许跟去年一连串的负面国际局势、高利率、新降温措施,以及全球经济前景不确定因素有关?

去年下半年的招标活动中,吸引到的竞标者也仅介于两方至五方,与之前平均吸引近10方竞标有很大的差别。甚至一直以来颇受发展商欢迎的执行共管公寓(EC)地段,吸引力也减弱。去年位于武吉巴督西的唯一EC地段招标,也只吸引到五方竞标,是2015以来最少的竞标数量。

另一方面,房价已持续上涨超过两年,发展商担心数年后推出新私宅项目时,价格已经触顶、横摆,甚至可能下滑,因此在标地时趋于保守,也更为谨慎。

几天前,市区重建局又在伦多地区推出一幅正选和一幅备售地段,分别供发展商竞标和勾出。分析师普遍认为,正选地段的竞标预料不会太踊跃,备售地段则不太可能会被成功勾出。

从上述看来,发展商的成本和风险显著上扬,加上现有的额外买方印花税(ABSD)的五年期限,若发展商无法在期限内卖掉项目的所有单位,须支付高昂的ABSD。面对这个发展新项目的致命伤,发展商的胃口不得不缩小,只青睐中小型集售项目或竞标较小型的地段,以更好地控制成本开支。

今年预计有约50个新私宅项目登场,单位总数预计介于9000个至1万2000个,市场须花多少时间才能逐渐将这些单位消化?据业内人士的说法,购房者需求依然强劲,这些单位相信很快就能被一扫而光。为了尽快填补土地库存,发展商“求地若渴”抢地竞购的场景是否又会重现,值得我们持续观察。

政府去年实施的一些新条例也会对发展商带来影响。8月间,政府宣布非有地住宅用地和有地住宅用地的土地增值费,分别平均上调12.9%和10.2%,这让发展商原本上涨的成本雪上加霜。9月间,政府宣布今年6月起采用统一的建筑楼面面积(GFA)测量方式和定义,可能把发展商可售的面积减少至少5%,进而影响土地价格和售价。

一般是房地产市场走下坡时,发展商购地胃口才会大减或标地出手谨慎。但目前市场出现的情况是否如此呢?

屋主业主和发展商 处高价买与卖拉锯状态

集体出售市场明显放缓,去年全年约有36个项目推出市场,却只有不到一半的项目成交。不仅如此,许多备受瞩目的项目,在投标活动中却无人问津,可说空忙一场。这些集售不遂的项目包括珍珠大厦(People’s Park Centre)、乐洋村(Loyang Valley)、迎运园(Trendale Tower)和美雅山庄(Orchard Bel Air)等。

建于1977年的乌节中心坊,占地面积1139平方米,地段属永久地契。2020年,政府允许这个商场在策略发展项目奖励计划(Strategic Development Incentive Scheme)下翻新重建。

政府售地计划方面,发展商对标地的反应也明显冷淡。今年首个政府售地招标的伦多花园(Lentor Gardens)地段,只收到一方的投标,出价还是伦多区至今最低的竞标价。虽然这样的结果或多或少同伦多区近期的新地段供应较多有关,但连个陪跑的竞标者都没有,让一些市场人士大跌眼镜。

据这名读者说,商场可能正在筹备集体出售,所以迟迟不去修理自动扶梯,对冷气机漏水也视若无睹。

新一轮房地产降温措施去年9月底无预警空降。多项新措施中,组屋和私宅买家的最高房贷款额再被缩减,这可能导致买家买房时得掏出更多现金;规定买家在脱售私宅的15个月后才能购买转手组屋,可能会使到这些人不那么愿意出售现有的私宅,因而影响一些集售成交的机会。

据了解,乌节中心坊的集体出售计划因冠病疫情被耽搁了两三年,预计今年下半年才展开招标活动。然而,这个迟来的计划或许已错过集售的热潮,皆因以往求地若渴的发展商,近期对于买地重新发展或填补土地库存好像已不再那么饥渴。即使这个商场先决条件优越,也可在策略发展项目奖励计划下获得重新发展的额外优惠,但集体出售未必就能水到渠成。

根据最新数据,本地整体私宅价格连续第12个季度上扬,今年第一季环比上涨3.2%。今年以来推出的四个新私宅项目景乐苑(Sceneca Residence)、万景轩(The Botany at Dairy Farm)、顶丽峰(Terra Hill)和莉丰嘉园(Tembusu Grand),售价坚挺,而且销量不俗。虽然无法和去年Amo Residence首日发售就卖出98%单位的疯狂情况相比,但这些项目开盘日都售出一半的单位,销售也算火热,足见本地楼市没有走软的迹象。 

从近期的集体出售项目频频失利,以及发展商冷待政府售地活动,不难看出发展商的购地胃口已大减。

去年2月俄乌战争爆发,导致全球经济增长放缓和通货膨胀加剧,大大提高了发展商的建筑成本。加上本地银行调高利率,买家购买力受压,发展商的成本压力也进一步加大。因此近期发展商在购地时采取更为谨慎的态度,标地出手也变得保守。

以目前私宅或商业大厦集售市场来看,屋主或业主仍然希望以高价出售现有房地产,以便支付各项售屋相关额外费用后,还有“大笔”剩余现金,而发展商基于目前市场情况,不愿“高价”收购。因此,屋主业主和发展商正处于这种拉锯状态,若买卖双方都坚持所设定的价码,丝毫不愿退让,集售交易必难成事。

在收购地段时,发展商希望以低价获得,因为一年后若房价下跌,他们在销售新项目时,仍必须确保房价是在“购房者期望的合理范围”,才能卖到好成绩,而公司同时也能取得利润。

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