至于本地买家，他认为在宏观经济不确定和高利率环境下，他们将非常谨慎，不会因为图折扣而购房。

根据合登集团（Huttons）提供数据，过去三年来外国买家在核心中央区的私宅购买率介于9.7%至14.5%，今年首四个月这一比率曾增至17.9%，但降温措施后如今已降至8.1%。

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孙燕清说，据她观察，多数发展商只对少数单位进行促销，而非整个项目。由于目前核心中央区高档私宅的库存并不高，大多发展商也无资金问题，她预计发展商不会加大打折力度。

《联合早报》整理数据显示，这些打折的私宅项目多数位于代表高档私宅的核心中央区（CCR），往往受外国买家青睐。像第九区的艺雅轩（The Atelier）近期打折7%，The Avenir则把最后几个一卧房单位提供一口打折价。第10区的PerfectTen和绿墩雅苑（Leedon Green）的剩余单位，打折力度更是达到11%。

程天富也认为，如果加息和银行危机导致经济衰退，即便发展商提供各类打折，买家也可能会暂别市场，因为这些促销活动不足以抵消经济风险。

那么，五花八门的促销是否会引发价格战，促使发展商的打折力度越来越大，私宅售价开售走低呢？

新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲席教授程天富接受《联合早报》采访时说，在外国买家的额外买方印花税（ABSD）从30%增至60%后，外国买家的减少使得核心中央区的高档私宅销售受到影响。发展商不得不通过降价促销来吸引本地买家。

此外，代表中档私宅的其他中央区（RCR）的The Reef At King’s Dock和滨海名汇（Midtown Bay），也对项目剩余的一些单位给予3万元至6万元的优惠。

打折力度主要取决于降温措施影响

橙易产业（Orangetee & Tie） 研究与咨询部主管孙燕清说，一些项目提供各类折扣，是因为它们正面临支付ABSD的最后期限，发展商近期促销主要是为了加快卖出剩余单位。

但他也说，规模大且资金雄厚的发展商不太可能加入价格战。

博纳产业（Propnex）研究与内容主管黄秀莹指出，高成本和高地价使发展商降价空间有限。此外，为赢得已购私宅的买家的信心，保持业内声誉，他们对降价促销做法一般会非常谨慎。

上月出台的新一轮私宅降温政策，加上私宅项目接近额外买家印花税（ABSD）的五年期限，使得多个私宅项目近期出现各类打折促销，有项目的打折力度高达11％。

对于接下来本地私宅市场的走势，合登集团高级研究主管李思德说，虽然ABSD调高将导致外国买家人数减少，但仍会有一些外国人继续买房。因为与ABSD相比，我国稳定的政治和商业环境以及良好教育体系，依然是吸引外国买家在本地置业的主要原因。

本地买家不会因为图折扣而购房

程天富认为，发展商的打折力度主要取决于降温措施影响。如果他们能找到本地买家来抵消外国买家的减少，他们将不需要继续降价。但如果发展商迫于资金问题，必须尽快卖出私宅，这可能引发价格战，并导致房价螺旋式下滑。

根据政府现有条例，发展商购买住宅房地产（包括地皮）时，须交付35％的ABSD。 如果发展商在买下住宅地皮后的五年内完成工程，并将所有单位卖出，政府就会把35％的ABSD退回。否则政府将征收这笔ABSD，外加利息。不过，发展商在2018年7月至2021年12月期间，以及2018年7月前所购买的地皮，政府征收的ABSD分别为25%和15%。